|   Послать ссылку   |   Версия для печати      

Самовольная постройка: Вопросы теории и судебной практики

ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

 

1. Что означает дефиниция "самовольная постройка"?

 

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой законодатель понимает жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Также необходимо отметить, что данное в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ понятие самовольной постройки не является единственным. Так, статьи 24 - 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" определяют его как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство.

При этом ст. 2 Закона относит к архитектурным объектам здания, сооружения, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой также признаются осуществленные без соответствующего разрешения: реконструкция жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

 

Исторический аспект

 

Статья 109 ("Последствия самовольной постройки дома") Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964; в ред. от 24.12.1992) определяла самовольную постройку как построенный жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

 

2. В чем выражаются негативные последствия возведения самовольной постройки?

 

Самовольность строительства проявляется в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений, создает существенную опасность жизни и здоровью граждан, прямо нарушает имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц.

Несоблюдение административного порядка получения разрешения на строительство либо производство строительных работ с явным отступлением от нормативных градостроительных предписаний свидетельствует о несоответствии действий застройщика нормам публичного права. Эти основания относятся к публичным, поскольку в подобных ситуациях ставятся под угрозу права неопределенного круга лиц, нарушаются установленные государством процедуры.

Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права (Бакулин А.Ф., Петухова А.В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. С. 122 - 133).

Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникают имущественные конфликты между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости.

 

Исторический аспект

 

В Постановлении Пленума ВС РСФСР 19 марта 1975 года "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома" отмечено, что самовольное строительство домов (дач) является правонарушением, которое существенно затрагивает интересы государства и граждан, препятствует рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы, планировке, застройке и благоустройству населенных пунктов, представляет опасность в пожарном и санитарном отношении. Правильное и своевременное разрешение дел, связанных с применением судами ст. 109 ГК, имеет значение не только для борьбы с самовольным строительством домов (дач), но для его предупреждения.

 

3. Что означает термин "постройка"?

 

При раскрытии понятия, обозначенного в вопросе N 1, первостепенное значение имеет дефиниция "постройка", поскольку гражданское и смежные с ним отрасли права, например жилищное, не дают данному термину четкого и однозначного определения. Систематическое толкование норм гражданского законодательства позволяет прийти к выводу, что понятие "постройка" как объект гражданских прав совпадает с понятием "недвижимое имущество".

В литературе также высказано мнение о постройке как индивидуальном объекте, который получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов (Рождественский С.Н. Проблемные вопросы самовольной постройки // Нотариус. 2004. N 2(46). С. 22).

Однако в рассматриваемом контексте следует уточнить данное определение, указав, что конструкция может рассматриваться в качестве постройки лишь тогда, когда достигает известной степени законности самого процесса строительства. Также данный объект должен носить обособленный характер относительно от других существующих на земельном участке аналогичных объектов.

Таким образом, необходимо отметить, что с точки зрения соотношения с определенными видами объектов самовольного строительства (здания, сооружения, не завершенные строительством объекты недвижимости и пр.) постройка выступает только лишь в качестве общего родового понятия.

 

4. Какова классификация объектов самовольного строительства?

 

Самовольно созданные объекты недвижимого имущества можно разделить на две группы.

1. Постройки - объекты нового строительства (жилой дом, нежилое здание, технические сооружения, объекты незавершенного строительства).

2. Пристройки, надстройки, перестройки - объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости (объекты, подвергнувшиеся реконструкции).

Градостроительный кодекс РФ в пунктах 13 - 14 статьи 1 определил понятия строительства и реконструкции, указав, что строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

Таким образом, понятия "строительство" и "реконструкция" не являются тождественными, не подпадают под одинаковый правовой режим, следовательно, являются допустимым нормативным основанием для указанной классификации.

 

5. Имеется ли юридическое различие между понятиями "здание" и "сооружение", какое это имеет правовое значение?

 

В современном гражданском законодательстве для описания вещей, созданных в результате строительной деятельности, чаще всего используются такие понятия, как "здание" и "сооружение", при этом точное определение данных категорий отсутствует. По мнению И.Д. Кузьминой, "здания и сооружения составляют некоторую общность внутри рода недвижимых вещей" (Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 73).

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359 (в ред. от 14.04.1998), здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций либо для осуществления различных непроизводственных функций.

Вместе с тем юридическая разница между понятиями отсутствует, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны.

 

6. Может ли быть признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства?

 

Пункт 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает на то, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

 

Практический аспект

 

Как следует из Определения Свердловского областного суда от 08.12.2011 по делу N 33-17268/2011, З. обратился в суд с иском к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Летом 2010 года им было начато строительство жилого дома и гаража. Строительство гаража окончено, а строительство дома невозможно из-за отсутствия денежных средств. Поскольку администрация г. Екатеринбурга отказала в выдаче разрешения на строительство, несмотря на представление всех необходимых документов, ввиду несоответствия схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану, З. просил суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства и хозяйственную постройку - гараж, расположенные по адресу: <...>.

Представитель ответчика Б. иск не признал, указал, что З. обратился в администрацию г. Екатеринбурга только 21.03.2011. Создавая оспариваемые объекты, истец существенно нарушил градостроительные, строительные нормы и правила. Истец не доказал исключительность обстоятельств, позволяющих признать право собственности на оспариваемый объект в судебном порядке по правилам, установленным п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга исковые требования З. удовлетворены. Суд признал за З. право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <...>, и хозяйственную постройку - гараж.

С таким решением не согласился представитель ответчика Б., в кассационной жалобе просит его отменить, в удовлетворении требований - отказать. В качестве оснований для отмены указывает на нарушение истцом порядка создания объектов капитального строительства, градостроительных и санитарных правил. Полагает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие безопасность оспариваемых строений.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла. Из материалов дела и содержания решения видно, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, выводы суда им соответствуют. Представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Каких-либо нарушений, неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что право собственности на строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или ином законном основании, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что З. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома <...>. Согласно градостроительному плану от 11.04.2011 земельный участок расположен в территориальной зоне: Ж-2, зона индивидуальной жилой застройки городского типа. На земельном участке, принадлежащем истцу, возведены: объект незавершенного строительства - жилой дом, хозяйственная постройка - гараж. 20.05.2011 администрация г. Екатеринбурга направила в адрес З. уведомление <...> об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия схемы планировочной организации земельного участка градостроительному плану от 11.04.2011.

Из материалов дела следует, что спорные строения располагаются в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности З., техническое состояние объектов соответствует требованиям СНиП 2.01.07-85*, СНиП 2.02.01-83*, СНиП 2.03.01-84* и другим, объекты не представляют опасности жизнедеятельности, не создают угрозы жизни и здоровью людей, не нарушают права третьих лиц, находятся в работоспособном состоянии. Землевладельцы и землепользователи земельных участков, граничащих с земельным участком З., в суд с исками о восстановлении своих нарушенных прав не обращались.

Поскольку суд, разрешая спор, установил, что истец принимал меры по оформлению документации на строящиеся объекты, что спорные строения созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца.

 

7. В каких случаях реконструированный объект недвижимости может признаваться самовольной постройкой?

 

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года", если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то с правовой точки зрения изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, может быть признан самовольной постройкой.

Идентичная позиция содержится в Постановлении ФАС СКО от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07, в котором указано, что реконструкция может признаваться самовольной и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", устанавливающем, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Однако при этом надлежит учитывать позицию, выраженную в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, анализ указанных Постановлений позволяет прийти к выводу о том, что положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.

 

Практический аспект

 

Как следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2002 по делу N А26-731/02-01-05/39, Администрация города Петрозаводска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Колос" (далее - ООО "Колос") снести самовольную постройку - третий этаж в здании, расположенном по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 36.

Решением от 19.03.2002, оставленным без изменений Постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2002, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части пространства второго этажа в здании по ул. Красной, 36 в городе Петрозаводске не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных объектов.

В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление суда отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение. При этом истец ссылается на необоснованность выводов суда о производстве перепланировки, поскольку в действительности была произведена реконструкция здания без получения на это необходимых согласований и разрешений.

Администрация о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом, однако ее представитель на судебное заседание не явился. Представитель ООО "Колос" просил в удовлетворении жалобы отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления суда.

Как следует из материалов дела, ООО "Колос" является собственником здания, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 36 (здание кондитерского комбината). Земельный участок, на котором расположено здание, передан на условиях аренды ООО "Колос". Судом установлено, что в 1994 - 1995 гг. ООО "Колос" произвело работы по перекрытию части пространства второго этажа, в результате чего здание стало трехэтажным. При этом в техническую документацию были внесены изменения, право собственности ООО "Колос" зарегистрировано 07.06.2001.

Поскольку право собственности ООО "Колос" зарегистрировано, а в силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, здание не может рассматриваться как самовольная постройка.

Кроме того, кассационная инстанция считает правильными выводы суда первой и апелляционной инстанций о невозможности применения в данном случае статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае в результате переустройства здания не создано нового объекта недвижимости.

При таком положении заявленные требования о сносе третьего этажа здания вне зависимости от того, произведена ли ответчиком перепланировка или реконструкция здания и получены ли для этого все необходимые разрешения, обоснованно не были удовлетворены.

Кроме того, судом правомерно учтено следующее. Администрация не доказала, что произведенная перепланировка привела к ухудшению конструктивных характеристик надежности и безопасности здания, как и то, что при строительстве были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. Здание эксплуатируется в течение длительного времени, а данных о том, что сохранение его в измененном виде по какой-либо причине невозможно, не имеется, в связи с чем решение суда оставлено без изменения.

 

8. Каково значение понятия "или иное недвижимое имущество" в контексте ст. 222 Гражданского кодекса РФ?

 

Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке", что позволяет прийти к выводу о существовании открытого перечня объектов самовольного строительства, отвечающих признакам, определенным статьями 130 и 222 Гражданского кодекса РФ, к которым в том числе могут быть отнесены мост, газопровод и т.д.

 

Практический аспект

 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2008 г. N 17АП-4922/2008-ГК было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2008 по делу N А60-1964/2008, согласно которому суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку: сооружение - металлическую опору из стали высотой 44 метра, в связи с отсутствием доказательств соответствия спорного объекта требованиям законодательства, направленным на соблюдение градостроительных норм и исключающим возможность угрозы жизни и здоровью граждан.

 

9. Определяет ли условие нахождения объекта недвижимости в границах красных линий на земельном участке, принадлежащем физическому лицу, его самовольность?

 

В соответствии со ст. 262 Гражданского кодекса РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Системный анализ данной нормы позволяет выделить два признака участка общего пользования: участок, не закрытый для общего пользования; участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

По смыслу указанных статей сам по себе факт нахождения земельного участка, находящегося за пределами либо на границе красных линий, принадлежащего физическому лицу, не придает участку статус участка общего пользования, не влияет на его правовой режим, установленный ст. 209 Гражданского кодекса РФ, и, как следствие, не определяет самовольность расположенных на нем строений.

Также стоит обратить внимание на то, что ст. 222 Гражданского кодекса РФ дает исключительный перечень признаков объектов самовольного строительства, не подлежащий расширительному толкованию.

Однако при этом стоит учитывать, что в том случае, если земельный участок не принадлежит застройщику ни на каком виде права, то в данном случае расположение объектов недвижимости в границах проектируемых красных линий, то есть на той части земельного участка, правовой режим использования которой определен как территория общего пользования (п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), влечет их самовольность, так как их нахождение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

 

Практический аспект

 

Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2009 по делу N А60-1906/2009-С3, истец, не имея разрешения на производство строительных работ, самовольно осуществил реконструкцию находящегося в его собственности комплекса недвижимого имущества - свинокомплекса, в результате реконструкции созданы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Дагестанская, 41: здание производственного назначения, литер 1, общей площадью 6202 кв. м, здание теплопункта, литер 3, общей площадью 9,3 кв. м, здание склада, литер 5, общей площадью 453,9 кв. м.

Реконструкция и строительство объектов произведены истцом за собственный счет, что подтверждено материалами дела, а именно: договором подряда от 24.10.2007 N 38/07, актом приемки законченного строительством объекта от 03.07.2008 N 1.

Названное недвижимое имущество расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2006, серия N 66 АВ N 385356.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ "Об архитектурной деятельности в РФ" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Поскольку согласно материалам дела при строительстве спорных объектов недвижимости не была оформлена разрешительная документация, то данное недвижимое имущество следует признать самовольными постройками на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать:

- принадлежность земельного участка, на котором расположены постройки, на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо предоставление его в будущем титульным владельцем под возведенную постройку;

- факт возведения спорного строения за счет своих средств;

- что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как отмечено выше, истцом представлены документы, свидетельствующие, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, принадлежит истцу на праве собственности.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований на основании нижеследующего.

В качестве доказательств безопасности эксплуатации строений для жизни и здоровья граждан истцом представлены заключения уполномоченных организаций (ООО "Центр качества строительства", Управления Государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Свердловской области), согласно которым несущие конструкции спорных сооружений обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию складов, соответствуют строительным нормам и правилам, а также соответствуют требованиям действующих противопожарных норм и правил.

Вместе с тем доказательств соответствия самовольных построек требованиям действующих санитарных норм и правил истцом не представлено.

Представленное истцом заключение экологического аудита о соответствии деятельности ООО "Альтерна" требованиям законодательства РФ в области охраны окружающей среды, составленное ООО "ЭкологияРазвитияБизнеса", таким доказательством не является, поскольку содержит выводы о соответствии производственной деятельности истца природоохранному законодательству и не содержит выводов о соответствии спорного недвижимого имущества санитарным нормам и правилам.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что ООО "ЭкологияРазвитияБизнеса" является органом, уполномоченным выдавать соответствующие заключения.

Представленные истцом протоколы (измерений параметров световой среды, неионизирующих (электромагнитных) излучений, измерений параметров микроклимата, исследования воздуха рабочей зоны), составленные ООО "Трудинвест", свидетельствуют о соответствии условий труда в помещениях, расположенных в спорных объектах недвижимости, выводов о соответствии самих самовольно возведенных объектов санитарным нормам и правилам указанные документы не содержат.

Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства безопасности эксплуатации строений для жизни и здоровья граждан.

Кроме того, как уже отмечено выше, в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из представленных в материалах дела документов: землеустроительного дела N 24420г, выкопировки из проекта планировки района Северный Химмаш в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, спорные объекты недвижимого имущества на момент их строительства были расположены в границах проектируемых красных линий.

В соответствии с основной частью проекта планировки жилого района Северный Химмаш (эскизом застройки и планом красных линий жилого района Северный Химмаш), утвержденного Постановлением главы города Екатеринбурга от 04.05.2009 N 1546 "Об утверждении основной части проекта планировки территории жилого района Северный Химмаш, объекты недвижимости, о признании права собственности на которые заявлено истцом, расположены на земельном участке, находящемся в границах красных линий проектируемой улицы.

В соответствии с п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в редакции от 27.07.2007) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Следовательно, спорные объекты недвижимости расположены на той части земельного участка, правовой режим использования которого определен как территория общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Учитывая изложенное, признание права собственности истца на спорные объекты недвижимого имущества влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц, а также права и законные интересы МО "Город Екатеринбург" на осуществление градостроительной деятельности в соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также предусмотренной п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" деятельности в области резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществления земельного контроля за использованием земель городского округа.

Таким образом, условия, предусмотренные законом для признания права собственности на самовольную постройку (сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц), истцом не соблюдены.

При таких обстоятельствах требования истца о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению.

 

ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

10. Какие выделяются нормативные признаки самовольной постройки?

 

Исходя из содержания ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно выделить следующие нормативные признаки самовольной постройки: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; создание постройки без получения необходимых разрешений; создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимо отметить, что каждый из этих признаков является самостоятельным и достаточным для признания постройки самовольной (Постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

 

11. Что означает "объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами" в контексте ст. 222 Гражданского кодекса РФ?

 

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ устанавливает нормативное правило единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Пункт 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом.

Согласно п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования и соответствующим целевым назначением.

С учетом данных требований, в порядке, предусмотренном статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ, производится предоставление земельных участков для строительства объектов недвижимости, несоблюдение которых влечет признание постройки самовольной.

 

Практический аспект

 

Как следует из Постановления Президиума Челябинского областного суда от 04.06.2008 по делу N 44-Г-56/2008, Администрация города Челябинска обратилась в суд с иском к А. о возложении обязанности снести самовольно возведенные строения, расположенные на земельном участке между домами <...> по пр. Победы в городе Челябинске, представляющие собой гаражные боксы нестандартных размеров (строение 1 - гаражные боксы 26 - 28, строение 2 - гаражные боксы 30 - 32).

В обоснование заявленных требований Администрация сослалась на то, что права собственника муниципальных земель от имени населения города осуществляет Челябинская городская Дума, которая делегировала полномочия по распоряжению и контролю за соблюдением действующего законодательства по управлению и распоряжению землями в границах города главе города Челябинска. При строительстве гаражей ответчиком разрешение на строительство получено не было, оно было произведено на неотведенном земельном участке, поэтому является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 13 сентября 2007 года, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 ноября 2007 года, в удовлетворении иска отказано.

В надзорной жалобе Администрация г. Челябинска просит отменить судебные постановления, ссылаясь на то, что судом первой и второй инстанций допущено существенное нарушение норм процессуального и материального права.

Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 14 мая 2008 года гражданское дело передано в суд надзорной инстанции для рассмотрения по существу.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены и изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела в суд надзорной инстанции, проверив материалы дела, президиум считает необходимым судебные постановления отменить.

Отказывая в удовлетворении требований и делая вывод о том, что спорные блоки гаражей не являются самовольными постройками, суд первой инстанции сослался на то, что решением правления гаражного кооператива <...> от 12 сентября 2003 г. А. принят в члены кооператива, за ним закреплены участки N 26 - 28 и N 30 - 33 на участке N 2 территориального деления кооператива и на него возложена обязанность заменить существующие металлические и ветхие кирпичные гаражи на индивидуальные гаражи по согласованию с правлением кооператива. По согласованию с правлением кооператива <...> А. возвел блоки гаражей на закрепленных за ним участках N 26, 27, 28 и N 30, 31, 32, 33 взамен металлических и ветхих кирпичных гаражей. Постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, как и не создают угрозу жизни и здоровью других граждан.

Земельный же участок находится по договору аренды у кооператива <...>.

При этом суд руководствовался архитектурно-планировочным заданием от 2 августа 2002 г., решением правления кооператива <...> от 12 сентября 2003 г., выписками из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апреля 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф.

С таким выводом суда первой инстанции согласился и суд кассационной инстанции.

Однако эти выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, противоречат материалам дела.

В соответствии с Постановлениями главы города Челябинска от 7 февраля 2001 г. N 169-п и от 8 февраля 2001 г. N 185-п гаражному кооперативу <...> по строительству и эксплуатации индивидуальных гаражей и овощных ям (далее по тексту - кооператив <...>) предоставлен земельный участок площадью 6899 га и земельный участок площадью 0,9614 га во временное пользование сроком на 3 года для эксплуатации существующих овощных ям и гаражей площадок N 1, 3, 4, 5, 6, расположенных вдоль садов "Любитель - 2, 3" и "Полет-1" в Калининском районе г. Челябинска. Пунктом 3.2 указанного Постановления определено, что кооператив <...> не имеет права самовольной застройки на арендуемой территории.

На основании указанных Постановлений между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и кооперативом <...> были заключены договоры "О временном использовании земли и муниципальной инфраструктуры" УЗ N 00370-ВР-2000 от 12 марта 2001 г. и УЗ N 00372-ВР-2000 от 12 марта 2001 года сроком на три года. Пунктом 4.1 договоров кооперативу <...> предоставлялось право эксплуатировать существующие овощные ямы и гаражи и возводить только временные строения и сооружения облегченного типа на срок, оговоренный договорами.

В последующем, на основании решения Арбитражного суда Челябинской области, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и кооперативом <...> был вновь заключен договор аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах города Челябинска N 006881-К-2005 от 24 мая 2005 года сроком до 31 декабря 2005 года.

Согласно п. 4.2.1 указанного договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования для арендуемого земельного участка и условиями его предоставления в соответствии с разделом 1 договора, которыми предусмотрено, что земельный участок предоставляется для эксплуатации существующих овощных ям и гаражей.

Указанными документами не предусматривалось строительство на данном земельном участке капитальных строений, какими являются спорные гаражи. То, что спорные гаражи являются капитальными строениями, подтверждено выпиской из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28 апреля 2007 г. N 75:401/2007-934/ф и N 75:401/2007-939/ф, где указано, что блоки гаражей, построенных А., - N 2 - 26, 27, 28 и N 2 - 30, 31, 32 - являются объектами капитального строительства (л.д. 94 - 97) и находятся на земельном участке, собственником которого он не числится.

В силу абзаца 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с условиями указанных выше договоров и Постановлений главы г. Челябинска N 169-П от 27 февраля 2001 года и N 185-п от 8 февраля 2001 года разрешенным способом использования земельного участка для кооператива <...> является временное использование земель для эксплуатации временных строений и сооружений, т.е. существующих гаражей и овощных ям, и наложен запрет на самовольную застройку арендуемой территории.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство осуществляется на основании разрешения на строительство; п. 7 указанной статьи установлено, что в целях строительства застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагает прежде всего правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким образом, для строительства объекта необходима совокупность нескольких условий: наличие законных оснований для использования земельного участка, на котором планируется произвести строительство, а также получение разрешения на строительство.

При строительстве спорных строений разрешение на строительство получено не было, что подтверждается письмом Управления архитектурно-строительного надзора Администрации г. Челябинска от 07.05.2007 N 489, законные основания для использования занимаемого данными строениями земельного участка отсутствуют.

 

12. Что означает "создание постройки без получения необходимых разрешений"?

 

Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, исходя из содержания п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.

Законодатель в п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ дает точное нормативное определение дефиниции "разрешение на строительство", определяя его как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

"По сути, разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства" (Тенякова Л.К. Этапы (стадии) строительной деятельности как объекты государственного регулирования // Финансовое право. 2007. N 6. С. 37 - 38).

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" установлена соответствующая форма данного разрешения.

Градостроительное законодательство выделяет земельные участки, на которые распространяется градостроительный регламент, в данном случае разрешение будет выдаваться органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, и, соответственно, земельные участки, на которые он не распространяется, в данном случае разрешение будет выдаваться федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (пп. 4 - 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном ч. 12.1 ст. 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; 7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство зданий, строений и сооружений, их частей должно осуществляться на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства (реконструкции, капитального ремонта) указанных объектов.

При этом, в случае если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, он также обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Необходимо иметь в виду, что п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает иной порядок получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлагая на застройщика обязанность по представлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и/или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

 

Практический аспект

 

Как следует из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А03-5788/2011, ООО "Залесовоагропродукт", ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Залесовского района Алтайского края (далее - Администрация) о признании права собственности на нежилые строения: автостоянку (литер В) общей площадью 1830,20 кв. м; зерносклад (литер Д) общей площадью 485,20 кв. м; котельную (литер А, А1) общей площадью 418 кв. м; автогараж (литер Б) общей площадью 2100,20 кв. м, расположенные по адресу: село Залесово, улица Ленинская, 83.

Решением суда от 16.08.2011, оставленным без изменения Постановлением от 02.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Залесовоагропродукт" в кассационной жалобе просило решение и Постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами допущено неправильное применение норм материального права. ООО "Залесовоагропродукт" обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В выдаче разрешения было отказано, но документы, связанные с обращением, были утеряны. Заявитель считает, что поскольку Администрация подтверждает факт отказа в выдаче разрешения, то им доказан факт принятия мер по получению разрешения на строительство. Суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание заключение отдела архитектуры Администрации, которым подтверждается отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан самовольно возведенными строениями. Также заявителем было представлено заключение эксперта, по которому здания соответствуют строительным, градостроительным нормам и требованиям, нормам противопожарной безопасности, сохранение зданий возможно. Заключение составлено лицом, имеющим необходимую квалификацию, действующее законодательство не предусматривает необходимость получения лицензии (свидетельства) на право проведения строительно-технической экспертизы. По результатам проверки, проведенной Территориальным отделом надзорной деятельности N 7 Главного управления МЧС России по Алтайскому краю, составлен акт от 14.09.2011 N 495, согласно которому нарушений противопожарных норм в отношении зданий и сооружений не выявлено. Данный акт был получен после вынесения решения, судом апелляционной инстанции было отказано в приобщении акта к материалам дела.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в собственности ООО "Залесовоагропродукт" находится земельный участок площадью 19 113 кв. м, расположенный по адресу: село Залесово, улица Ленинская, 83, Залесовский район Алтайского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2008 серия 22 АБ 265032.

На указанном земельном участке ООО "Залесовоагропродукт" самовольно возведены нежилые строения (автостоянка, зерносклад, котельная, автогараж). После завершения строительства право собственности на указанные объекты недвижимости оформлено не было в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Филиалом Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Алтайскому краю изготовлены технические паспорта на спорные нежилые строения.

С целью законного получения права владения, пользования и распоряжения строениями ООО "Залесовоагропродукт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности представленные ООО "Залесовоагропродукт" доказательства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты, поскольку им не получено разрешение на строительство объектов в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что истцом не предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, установил аналогичные обстоятельства и поддержал выводы суда первой инстанции, в связи с чем судом кассационной инстанции решение от 16.08.2011 Арбитражного суда Алтайского края и Постановление от 02.11.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-5788/2011 оставлены без изменения.

 

Согласно Обзору судебной практики по гражданским делам за октябрь 2011 года, подготовленному Белгородским областным судом, Администрация г. Белгорода инициировала судебное разбирательство, обратившись в Октябрьский районный суд г. Белгорода с иском к Б. о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование иска сослалась на то, что ответчица на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке возвела капитальное нежилое строение с нарушением положений ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1 ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности РФ".

Б. заявлено встречное требование о признании за ней права собственности на нежилое здание, расположенное на принадлежащем ей земельном участке.

Решением суда в иске о сносе самовольной постройки отказано. За Б. признано право собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Б.

Решение отменено в кассационном порядке.

В обоснование вывода об удовлетворении иска о признании за Б. права собственности на самовольно возведенное нежилое строение суд первой инстанции сослался на положения п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право на самовольную постройку (созданную без получения необходимых разрешений) может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществляется постройка, при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. Судом установлено, что спорная самовольная постройка возведена без нарушений градостроительных, санитарных норм и правил, а также требований противопожарной безопасности. Нежилое строение представляет собой модульный склад типа "ангар", соответствует требованиям СНиПа, не имеет дефектов и повреждений, не создает препятствий в пользовании другими строениями и угрозы жизни и здоровью людей.

При этом судом оставлено без внимания, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Приведенные положения Постановления Пленума ВС РФ И ВАС РФ судом первой инстанции при разрешении спора не учтены.

Между тем согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

До подачи в суд искового заявления Б. не принимала необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство как до его начала, так и во время проведения строительных работ, не представила доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ей было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

 

13. Что означает "с существенным нарушением градостроительных норм и правил"?

 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Также указанные обстоятельства могут быть установлены строительно-технической экспертизой, назначаемой судом по гражданскому делу.

Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (Самовольная постройка: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2010. 32 с.).

Строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. Например, Строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" утверждены Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51; Строительные нормы и правила СНиП 3.04.03-85 "Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии" утверждены Постановлением Госстроя СССР от 13.12.1985 N 223. В некоторых отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН). Например, Ведомственные строительные нормы ВСН 19-89 "Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" утверждены Минавтодором РСФСР 14.07.1989 N НА-18/266.

При условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Необходимо отметить, что исходя из требований п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что существенными нарушениями будут признаваться те, которые нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Практический аспект

 

Как следует из Определения Московского областного суда от 18 мая 2010 г. по делу N 33-4952/2010, прокурор обратился в интересах К.Е. к С. с требованиями обязать снести незаконно возведенную хозяйственную постройку на земельном участке ответчика, граничащую с земельным участком К.Е.

Помощник прокурора в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, указав, что земельный участок К.Е. площадью 368 кв. м при домовладении N 12, расположенном по адресу: <...>, при этом же домовладении.

В 2005 году ответчик без получения необходимых разрешительных документов начал строительство хозяйственного блока в северо-восточной части участка, который граничит с участком К.Е.

При строительстве хозяйственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, не соблюдено необходимое расстояние (не менее 1 метра) до границы земельных участков, водослив с блока осуществляется на участок К.Е., часть хозяйственного блока расположена на земельном участке истицы, вследствие чего ее права и законные интересы нарушены.

К.Е. настаивала на удовлетворении иска, указав, что расположение хозяйственной постройки затеняет ее участок.

С. и его представитель возражали против удовлетворения иска, указав, что хозяйственный блок был построен ответчиком в границах старого сарая и находится в границах его земельного участка. Представленный истицей план является недействительным. Хозяйственный блок не нарушает права К.Е. Кроме того, как полагал ответчик, истицей пропущен срок исковой давности, поскольку хозяйственный блок был возведен в 2005 году.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 10 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе С. просит отменить судебное постановление.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением главы Администрации города Ивантеевка Московской области от 29 июня 1992 года N 551 за К.Е. закреплен земельный участок по фактическому пользованию площадью 368 кв. м по адресу: <...>.

С. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 426 кв. м и расположенные на нем 55/100 долей жилого дома на основании договора дарения земельного участка с долей жилого дома от 4 декабря 2002 года.

До заключения указанного договора дарения в государственный земельный кадастр были внесены сведения о данном земельном участке, в том числе определяющие границы земельного участка и его площадь, которые были внесены по данным межевого дела по установлению границ земельного участка, составленного в 2002 году МУП "Градоустроитель", в том числе на основании плана земельного участка от 10 января 2002 года.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ивантеевка от 28 октября 2008 года N 3354 следует, что на земельном участке, принадлежащем ответчику, построен хозяйственный блок без согласования с Администрацией города Ивантеевка и совладельцами домовладения.

При строительстве хозяйственного блока ответчиком нарушены строительные нормы и правила, а именно СНиП 2.07.01-89, п. 2.12, примечание п. 1 - нет отступа до границы соседнего земельного участка на расстояние 1 метр, поэтому водослив с крыши хозяйственного блока осуществляется на участок К.Е.

Из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ивантеевка от 8 декабря 2008 года N 177-УАиГ следует, что устранить нарушение в части водостока с крыши хозяйственной постройки возможно путем установки водосточного желоба с отводом воды на территорию ответчика.

Согласно заключению эксперта Л., расположение хозяйственной постройки не соответствует требованиям СНиП 07.01-89*, п. 2.12, так как не соблюдено расстояние до границы земельных участков. Кроме того, в соответствии с планом земельного участка, принадлежащего ответчику, с совмещением границ участка по фактическому пользованию и границ в соответствии с кадастровым планом часть постройки расположена на земельном участке, принадлежащем К.Е. Между тем положение постройки не влияет на инсоляцию соседнего земельного участка, принадлежащего истице.

То обстоятельство, что часть хозяйственной постройки выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику, подтверждается и планом земельного участка, составленным Ивантеевским филиалом ГУП МО "МОБТИ".

Разрешая данный спор, суд пришел к правильному выводу о том, что на возведение хозяйственной постройки в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения не требуется.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что хозяйственная постройка, возведенная ответчиком, является самовольной постройкой, так как ее расположение не соответствует строительно-техническим нормам и правилам, часть постройки выходит за пределы земельного участка, принадлежащего ответчику, то есть фактически находится на земельном участке, принадлежащем К.Е., что существенно нарушает ее права и законные интересы.

Однако само по себе несоответствие расстояния от постройки до границы земельного участка (1 метр) не свидетельствует о нарушении прав соседнего землепользователя, поскольку водосток с крыши может быть организован с отводом воды на земельный участок ответчика, а габариты постройки не влияют на инсоляцию земельного участка, принадлежащего К.Е.

Ссылка ответчика на то, что план принадлежащего ему земельного участка, составленный 10 января 2002 года МУП "Градоустроитель", на основании которого были внесены изменения в государственный земельный кадастр, был составлен в нарушение действующего законодательства, а именно при определении границ не были учтены существующие с 1972 года фактические границы участка, правильно признана судом несостоятельной, поскольку решением Ивантеевского городского суда Московской области от 4 сентября 2009 года, вступившим в законную силу, было отказано в удовлетворении требований С. к МУП "Градоустроитель" о признании плана земельного участка от 10 января 2002 года недействительным.

Таким образом, фактические границы земельного участка ответчика должны соответствовать границам, учтенным в государственном кадастре недвижимости.

При таких обстоятельствах хозяйственная постройка выходит за пределы границ земельного участка, принадлежащего ответчику.

Поскольку перенос постройки технически невозможен и нецелесообразен, так как она выполнена из строительных блоков, которые будут разрушены при демонтаже, суд правомерно возложил обязанность на ответчика за свой счет снести хозяйственную постройку.

 

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА

САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

14. Является ли возведение самовольной постройки правонарушением?

 

Самовольная постройка - объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости, но создание которого происходит с нарушением установленных правовых норм, так как застройщик игнорирует требования закона и иных правовых норм при землеотводе (строит на земельном участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает соответствующего разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается градостроительных норм и правил), в связи с чем по своей правовой сути самовольное строительство представляет собой правонарушение (Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2010. С. 74).

В результате самовольного строительства происходит нарушение абсолютных имущественных и личных неимущественных прав и, как следствие, возникает обязательство по его возмещению, вытекающее из деликта.

Собственник земельного участка, а также иные лица, которым причинен вред самовольным строительством, вправе рассчитывать на его возмещение (Соболева А.В. К проблеме возмещения вреда, причиненного самовольным строительством // Нотариус. 2006. N 5. С. 26 - 27).

Однако гражданско-правовые последствия данного правонарушения состоят не только в причинении вреда, но и в невозможности фактического пользования земельным участком, на котором располагается самовольный объект недвижимости, не подлежащий введению в гражданский оборот.

 

15. Какие виды ответственности влечет возведение самовольной постройки?

 

Статья 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает ряд мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строения. Во-первых, с точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет санкцию, обусловленную невозможностью признания права собственности на самовольную постройку. Во-вторых, в качестве санкции за самовольное возведение постройки п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому совершение каких-либо сделок с данным объектом недвижимости прямо запрещено. В-третьих, общим правовым последствием возведения самовольной постройки является ее снос за счет застройщика.

Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что "самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет".

Необходимо отметить, что меры гражданско-правовой ответственности предусмотрены также:

- пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", предусматривающим, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

- статьей 76 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, вышеуказанные положения законодательства, предусматривают наступление как имущественной, так и административной ответственности за самовольное строительство.

 

16. Какие виды ответственности предусмотрены за использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением?

 

Статья 42 Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В случае нарушения данных требований указанные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. от 28.07.2012).

Также статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

 

17. Кто имеет право на предъявление иска о сносе самовольной постройки?

 

Анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что правовая природа иска о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 Гражданского кодекса РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Однако, как следует из содержания п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Также с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

 

Собственник.

Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права. В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться. Его согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть явным. Обещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считается доказательством согласия и не имеет юридического значения.

Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости. В данном случае основным способом защиты прав собственника от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки.

 

Субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец.

Правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки обладает лицо, которому принадлежит ограниченное вещное право на земельный участок, на котором расположена постройка (субъект права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельным участком, арендатор), в том числе и потому, что самовольная постройка (даже и возведенная с соблюдением строительных норм и правил) нарушает его права. Нормативным обоснованием данного тезиса является положение ст. 305 Гражданского кодекса РФ, предоставляющее законному владельцу право защищать свое владение имуществом от любых нарушений. Также предполагается, что такой иск может быть предъявлен обладателем ограниченного вещного права даже к собственнику участка, который незаконно возвел на нем строение, так как ст. 305 Гражданского кодекса РФ позволяет защищать владение обладателей ограниченных вещных прав от собственника имущества (Станиславов Д.И. Некоторые вопросы сноса самовольной постройки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 1. С. 75 - 80).

 

Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Как следует из пункта 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.

Суды указали, что, в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.

Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу последнего абзаца п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.

В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).

 

Прокурор.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", арбитражным судам следует иметь в виду, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с требованием о ликвидации юридического лица вследствие неоднократного или грубого нарушения этим юридическим лицом исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации, а также с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная позиция также может быть выведена из положений п. 4 ст. 27 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", в соответствии с которым в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. Кроме того, согласно п. 3 ст. 35 данного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В рамках разъяснений по практике вопроса в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Так, прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ст. 27 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании п. 3 ст. 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которых прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.

В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.

Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Исходя из содержания ст. 2, 54 Градостроительного кодекса РФ правом на предъявление требований о сносе самовольной постройки обладают органы, осуществляющие государственный строительный надзор, при этом аналогичными полномочиями также обладают органы местного самоуправления. Такой вывод следует из положений ст. 125 Гражданского кодекса РФ, ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, ст. 11, 28 - 30, 32, 62 Земельного кодекса РФ, согласно которым в компетенцию местных органов власти входят: контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции. На практике подобные требования от имени указанных органов чаще всего предъявляют органы местного самоуправления.

Пунктом 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Так, орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).

В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.

В соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.

Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно пп. 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Самовольная постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

Градостроительный кодекс РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, в частности, относятся: осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суде иска о сносе самовольной постройки. Ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.

 

18. Кто будет являться надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?

 

Как следует из п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ или ч. 2 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

 

19. Какова территориальная и родовая подсудность исков о сносе самовольных построек?

 

Исходя из содержания п. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что иски о сносе самовольной постройки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов, так как указанные требования непосредственно связаны с правами на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (исключительная подсудность).

С учетом положений ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимо иметь в виду, что если самовольная постройка принадлежит физическому лицу, то исковое заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта, в случае если ответчиком является организация или индивидуальный предприниматель, то вопрос о ее сносе решается арбитражным судом по месту нахождения постройки.

 

20. Распространяется ли исковая давность на требование о сносе самовольной постройки?

 

Как указано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также по смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права (путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости), если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

 

Практический аспект

 

Согласно п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Индивидуальный предприниматель - собственник земельного участка - обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.

В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.

Возражая против применения срока исковой давности, истец указал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому - способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 208 ГК РФ).

Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.

При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из ст. 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего.

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).

В другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада, обосновывая свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а следовательно, является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (ст. 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.

Истец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

 

Пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" устанавливает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что на такие требования исковая давность не распространяется ввиду следующего.

Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке. В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.

Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

Кроме того, суд не согласился с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности, предусмотренных ст. 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение длящегося правонарушения.

В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешения на строительство.

Ответчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ. В материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции органу, осуществляющему строительный надзор, в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Между тем необходимо иметь в виду, что в случае полного захвата чужого земельного участка с осуществлением на нем последующего строительства надлежащим способом защиты права собственности судебная практика считает виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ), а также дополнительный иск о сносе строения. Если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Нарушенное право не может быть восстановлено путем удовлетворения иска о выселении ответчиков без решения вопроса о сносе возведенного объекта и об освобождении земельного участка под ним. Тем самым отказ в виндикации земельного участка в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе находящегося на нем строения.

Также в случае, если с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки обращаются уполномоченные органы по основаниям отсутствия разрешения на строительство либо использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, то в данном случае по заявлению стороны судом также может быть применен трехлетний срок исковой давности.

 

Практический аспект

 

Как следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 15 июня 2011 года по делу N Ф03-2046/2011, Администрация города Владивостока (далее - Администрация), Управление градостроительства и архитектуры (далее - Управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации (далее - Владивостокская ОСТО), общественному движению Приморского края "Физкультура и спорт" (далее - ОДПК "Физкультура и спорт") о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства - здания спортивного клуба готовностью 94,6%, инвентарный N 05:401:002:000219710, лит. А, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, общей площадью 209,7 кв. м; о сносе указанного самовольно возведенного строения посредством демонтажа в месячный срок за свой счет.

В порядке ст. 48 АПК РФ арбитражный суд произвел замену ответчика - Владивостокской ОСТО в связи с его реорганизацией в форме преобразования на местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" города Владивостока Приморского края (далее - МО "ДОСААФ России").

Решением арбитражного суда от 13.12.2010, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить эти судебные акты как принятые с нарушением норм материального права, не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на статью 75 (ч. 8) АПК РФ и на наличие в деле копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4, выданного В.М. Таравкову, указывает на несостоятельность вывода судов о недоказанности возведения спорной постройки в отсутствие разрешения на строительство. Оспаривая вывод судов об отведении земельного участка, на котором эта постройка осуществлена, Владивостокской ОСТО на праве бессрочного постоянного пользования, указывает на то, что возведенный объект выходит за границы этого земельного участка. Ссылается на доказанность осуществления работ по реконструкции здания в отсутствие согласованного рабочего проекта. Указывает на неправильное применение срока исковой давности.

В отзывах на кассационную жалобу МО "ДОСААФ России" и ОДПК "Физкультура и спорт" выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Администрации и ОДПК "Физкультура и спорт" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в ст. 288 АПК РФ.

Как установлено судами, в соответствии с материалами дела Постановлением Администрации города Владивостока Приморского края от 10.09.1996 N 1238 Владивостокской ОСТО предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 114 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, Черемуховая, 40.

Инспекцией Госархстройнадзора Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора 31.12.2004 выдано Администрации г. Владивостока Приморского края ОДПК "Физкультура и спорт" разрешение на строительство N 181/04 сроком действия до 31.12.2006 на выполнение реконструкции нежилого здания.

На основании указанных документов осуществлена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б.

Впоследствии 22.09.2006 и 06.02.2009 осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ОДПК "Физкультура и спорт" (доля в праве - 7/8) и Владивостокской ОСТО (доля в праве - 1/8) на объект незавершенного строительства (здание спортивного клуба) готовностью 94,6% (лит. А), о чем выданы соответствующие свидетельства.

Администрация и Управление, полагая, что указанный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что спорное строение создано без получения на это необходимых разрешений и в отсутствие прав на земельный участок под частью строения.

Данные доводы отклонены судами в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В обоснование довода об осуществлении реконструкции спорного объекта без разрешения на строительство истцы сослались на представленную ими копию разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4 со сроком действия до 31.12.2011, выданного В.М. Таравкову на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Лесная, 163; и на копию выписки из журнала учета разрешений на строительство, выданных Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока за 2004 год.

В свою очередь, ответчиками представлена нотариально заверенная копия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного ОДПК "Физкультура и спорт", подлинник которого, как установил апелляционный суд, обозревался арбитражным судом первой инстанции.

Судами представленные истцами доказательства отклонены со ссылкой на ст. 71 (ч. 1, 2, 3, 6) АПК РФ как не отвечающие критерию достоверности. При этом суды указали на то, что в сведениях, содержащихся в копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного В.М. Таравкову, и в копии книги выдачи разрешений за 2004 год, имеются противоречия в указании срока действия данного разрешения, подлинник книги выдачи разрешений за 2004 год истцами в материалы дела не представлен.

Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта фактически проводились по истечении срока действия разрешения на строительство, апелляционный суд отклонил, указав на то, что срок действия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04 установлен с 31.12.2004 по 31.12.2006. Из акта готовности от 04.12.2005, документов о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, осуществленной 22.09.2006, усматривается, что основные работы по реконструкции объекта, требующие получения разрешения на строительство, были выполнены в период действия разрешения от 31.12.2004 N 181/04.

Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта велись в отсутствие согласованного проекта, апелляционный суд отклонил как опровергающийся имеющимся в материалах дела эскизным проектом "Реконструкция здания тира под спортивный клуб "Мецар Олимпа" ОДПК "Физкультура и спорт", согласованным главным архитектором г. Владивостока 02.02.2005, начальником УАГиГ 05.12.2004, проектом "Реконструкция здания тира под спортивный клуб "Мецар Олимпа" ОДПК "Физкультура и спорт" в районе ул. Черемуховой в г. Владивостоке; указав на то, что отсутствие сведений о согласовании эскизного и рабочего проектов в Управлении градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока не свидетельствует об отсутствии такого согласования и на то, что заявлений о фальсификации представленных ответчиками проектов истцами в установленном порядке не заявлялось.

Довод истцов о том, что часть спорного объекта выходит за границы предоставленного земельного участка, апелляционный суд отклонил, сославшись на то, что в данном случае имела место реконструкция существующего объекта недвижимости, а не строительство нового, исковые требования заявлены о сносе всего объекта, в то время как права отсутствуют только на земельный участок под частью строения, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств невозможности освобождения не принадлежащего ответчикам земельного участка от отдельных элементов конструкции здания.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

При этом суды пришли к правильному и обоснованному выводу об истечении предусмотренного статьей 196 ГК РФ общего срока исковой давности, о применении которой заявили ответчики, установив, что истцы в лице единого муниципального учреждения должны были узнать о нарушении своего права 02.03.2006 (иск подан 28.07.2010).

Выводы судов обоснованы ссылкой на письмо Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 02.03.2006 N 1451-в об уточнении почтового адреса, содержащего сведения о том, что зданию Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации, расположенному по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40, присваивается почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, и на статьи 196, 200 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд указал на недоказанность создания спорным объектом угрозы жизни и здоровью граждан, сославшись при этом на положения п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

 

21. Распространяются ли положения о сносе объекта самовольного строительства на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект?

 

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

 

Практический аспект

 

Как следует из Определения Свердловского областного суда от 12.01.2012 по делу N 33-538/2012, Г. обратился в суд к Администрации г. Екатеринбурга с иском о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником нежилого помещения <...> общей площадью <...> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров. Указанное помещение было переведено из жилого в нежилое на основании Постановления главы г. Екатеринбурга от <...>. В 2006 году истец произвел реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, вырыл подвал без получения разрешения на строительство. Реконструкция произведена на основании проектного решения ООО <...> и в соответствии с техническим заключением ООО <...>. Вход в подвал осуществляется через магазин, принадлежащий истцу на праве собственности. Предписанием Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга истцу предложено узаконить выполненную реконструкцию. На обращение истца о согласовании реконструкции был получен отказ в выдаче разрешения на строительство. В настоящее время проводятся работы по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом, собственники помещений которого не возражают против узаконения самовольной постройки. Считая, что сохранение самовольной постройки - подвального помещения не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, постройка соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, истец просил суд признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости - подвал общей площадью <...> кв. м помещения N <...>, расположенный по адресу <...>, в соответствии с данными инвентаризации ЕМУП БТИ по состоянию на 24 февраля 2011 года.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 13 октября 2011 года исковые требования Г. оставлены без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит, считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

Как установлено судом, Г. является собственником встроенного нежилого помещения <...> общей площадью <...> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров.

Судом также установлено, что Г. самовольно в результате реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения возведено помещение подвала под данным нежилым помещением, в отсутствие разрешительной документации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса (далее - ГК) Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Поскольку истцом была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения, в результате которой образовался новый объект - подвал, суд первой инстанции правильно указал, что возведенный истцом подвал является самовольной постройкой.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, заявляя требования о признании права собственности на самовольную постройку - подвальное помещение, истец в порядке ст. 56 ГПК Российской Федерации должен был доказать, что возведенное им подвальное помещение под жилым домом <...> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, находится на земельном участке, право пользования которым принадлежит истцу.

Согласно п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако бесспорных доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что согласие всех собственников помещений в жилом доме <...> на реконструкцию принадлежащего истцу нежилого помещения было получено, стороной истца не представлено. Ссылки в кассационной жалобе на факт уведомления всех собственников помещений дома о реконструкции принадлежащего истцу помещения несостоятельны, поскольку факт уведомления не свидетельствует о наличии согласия всех собственников помещений в доме на проведение истцом реконструкции помещения.

Напротив, допрошенные в судебном заседании собственники помещений в указанном выше доме В.В.П., К.Л.И., Б.Б.В., Б.Н.А., А.Ф.Г., В.В.В., У.Н.С., указав на нарушение своих прав и законных интересов, выразили свое несогласие с произведенной истцом реконструкцией нежилого помещения, поскольку такая реконструкция, не предусмотренная проектом дома, может привести к разрушению жилого дома.

На нарушение прав и законных интересов собственников и жильцов дома <...> в результате проведенной истцом реконструкции указывает и протокол общего собрания жителей <...> от 27 марта 2011 года, из которого следует, что собственниками помещений указанного дома принято решение об обязании Г. устранить нарушение их прав незаконным возведением подвального помещения и восстановить конструкцию дома в исходное состояние.

В подтверждение того, что произведенная истцом реконструкция принадлежащего ему помещения и возведение помещения подвала не создает угрозу жизни или здоровью граждан, истцом было представлено техническое заключение ООО <...>, которое было проведено по результатам натурных обследований помещения магазина.

Между тем из системного толкования статей 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в отношении проектной документации многоквартирных жилых домов с количеством этажей более чем три проводится государственная экспертиза.

Поскольку жилой дом <...>, 1965 года постройки, имеет пять этажей, суд первой инстанции правильно указал, что для проведения реконструкции принадлежащего истцу помещения истец должен был провести государственную экспертизу проектной документации.

Однако заключения государственной экспертизы истцом не было представлено, доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что истец предпринимал действия по получению разрешительной документации на проведение реконструкции помещения.

Таким образом, факт того, что возведенный истцом подвал не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не подтвержден доказательствами, соответствующими ст. 67 ГПК Российской Федерации.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что земельный участок под многоквартирным домом <...> до настоящего времени не сформирован, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в указанном жилом доме на данный земельный участок в установленном законом порядке не оформлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку - подвальное помещение.

 

22. Является ли наличие регистрации права собственности на самовольную постройку препятствием для предъявления исковых требований о ее сносе?

 

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

 

23. Каковы особенности нормативной регламентации процедуры сноса самовольной постройки?

 

Пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Указанная санкция также находит свое отражение в ст. 62 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

На основании ст. 76 Земельного кодекса РФ при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.

Пункт 3 ст. 25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Необходимо отметить, что применительно к ст. 12 Гражданского кодекса РФ иск о сносе самовольной постройки в большей степени соответствует такому способу защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Таким образом, законодатель в рамках гражданского законодательства лишь в общих чертах определил последствия принятия решения о сносе самовольной постройки, при этом, как правило, в рамках вынесенных постановлений, остаются неразрешенными вопросы о сроках и способах их исполнения, разрешаемых в рамках исполнительного производства.

 

Исторический аспект

 

Статья 109 ГК РСФСР предусматривала в отношении объектов самовольного строительства, что по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.

В Постановлении СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", в настоящее время применяющемся в части, не противоречащей ст. 222 ГК РФ, указано, что за самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.

Самовольные застройщики, приступившие после издания настоящего Постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок.

В случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Органы Рабоче-крестьянской милиции обязаны оказывать необходимое содействие по приведению в исполнение распоряжения исполнительного комитета о сносе строения.

Постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до издания настоящего Постановления, в случае, если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представляют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового Совета депутатов трудящихся.

Перенос строения должен быть закончен не позднее восьми месяцев со дня предъявления требования исполнительного комитета.

В отдельных исключительных случаях городские и поселковые Советы депутатов трудящихся могут принимать решения о полном или частичном возмещении застройщику затрат, связанных с переносом строения.

В случае непереноса застройщиком строения в установленный настоящей статьей срок строение подлежит сломке, а лица, проживающие в нем, - выселению без предоставления жилой площади или иной компенсации.

 

 24. Необходимо ли при предъявлении исковых требований о сносе самовольной постройки предъявлять требования о выселении зарегистрированных в ней лиц?

 

Ответ на данный вопрос дан в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года" в котором указано, что в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.

Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется.

Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

 

25. Какие виды административной ответственности наступают в случае возведения самовольной постройки?

 

Часть 1 статьи 9.5 КоАП РФ.

В соответствии со ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Часть 1 ст. 9.5 КоАП предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" было отмечено, что при рассмотрении дел, связанных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства без разрешения на строительство в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным, суды должны исходить из следующего.

Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственного строительного надзора. Статьей 23.56 КоАП РФ определены органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. Именно они рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 9.5 КоАП РФ.

Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных ранее, вправе: 1) руководитель федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, его заместители; 2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 4) руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 5) руководители структурных подразделений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в РФ" федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются: Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору - при строительстве, реконструкции объектов, указанных в п. 5.1 ст. 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за исключением тех объектов, в отношении которых осуществление государственного строительного надзора указами Президента Российской Федерации возложено на иные федеральные органы исполнительной власти; Министерство обороны Российской Федерации; Федеральная служба безопасности Российской Федерации; Федеральная служба охраны Российской Федерации и иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами Президента Российской Федерации возложено осуществление государственного строительного надзора.

Порядок осуществления государственного строительного надзора в РФ установлен Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

Государственный строительный надзор осуществляется: а) при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, либо является типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы; б) при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации.

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

 

Часть 1 статьи 9.4 КоАП РФ.

Частью 1 ст. 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), предусмотрена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

 

Практический аспект

 

Согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 N А43-3615/2011, суд удовлетворил заявление инспекции государственного строительного надзора субъекта РФ о привлечении организации к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, указав, что суд нижестоящей инстанции сделал правомерный вывод о том, что организация, являясь заказчиком при строительстве спорного объекта, обязана была обеспечить направление проектной документации в орган государственной экспертизы для получения положительного заключения, а выявленные инспекцией нарушения при строительстве организацией объекта капитального строительства являются отступлениями от требований нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий).

 

Статья 7.1 КоАП РФ.

Также возведение самовольной постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, влечет наступление административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, согласно которой самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

Стоит учитывать, что, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Согласно ст. 23.21 КоАП, дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.1 рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.

В соответствии со ст. 71 Земельного кодекса РФ, Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 N 833, Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, государственный земельный контроль на территории субъекта Российской Федерации осуществляет Управление.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования осуществляется органом муниципального земельного контроля.

 

Практический аспект

 

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 N 17АП-9847/2011-АК по делу N А50-13044/2011 суд разъяснил, что объективная сторона правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, состоит в том, что виновный самовольно занимает земельный участок либо использует земельный участок без оформления правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. По мнению суда, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

 

ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ

САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

26. В каком порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку?

 

Исходя из буквального содержания п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке.

Таким образом, законом прямо предусмотрены два способа (порядка) легализации объекта самовольного строительства: судебный и административный (внесудебный) порядок.

 

27. Что такое "презумпция самовольности" объекта капитального строительства?

 

Необходимо отметить, что в судебной практике выработалась позиция, согласно которой в случае признания права собственности в порядке ст. 218 Гражданского кодекса РФ на объект недвижимости, право на который не зарегистрировано, судами реализуется подход, когда дается первоначальная оценка постройки как самовольной, то есть через призму ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В дальнейшем судом исследуются следующие основные вопросы: вид и наличие права на земельный участок, наличие разрешения на строительство, соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам.

Указанная позиция находится в прямом противоречии с п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, предполагающей разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений.

Однако, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, данный подход представляется оправданным, исходя из существования множественности установленных фактов злоупотребления правом.

 

28. Кто имеет право обратиться в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку?

 

Исходя из позиции, определенной в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, правом на обращение в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, обладают лишь такие ее создатели (владельцы), которые имеют предусмотренные законом титульные вещные права на соответствующий земельный участок (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).

В настоящее время закон однозначно исходит из приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства.

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

 

29. Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?

 

Отвечая на этот вопрос в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, Верховный Суд РФ указал, что в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

30. Какие выделяют условия признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке?

 

При рассмотрении судами вопроса о признании права собственности на самовольную постройку предметом исследования будут являться следующие условия:

1) факт создания недвижимой вещи, отвечающей сущностным признакам объекта самовольного строительства, не имеющей собственника:

а) объект самовольного строительства должен являться недвижимой вещью, то есть отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 Гражданского кодекса РФ. При этом положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, то есть представляют собой результат строительной деятельности;

б) возведенная постройка должна отвечать сущностным критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ, быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

в) земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности;

г) легализация и, соответственно, признание права собственности на объект самовольного строительства возможны только в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

2) вынесение судом решения о признании права собственности на самовольную постройку;

3) государственная регистрация права собственности в ЕГРП.

 

Практический аспект

 

Как следует из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2007 года по делу N Ф08-915/2007, на основании договора купли-продажи от 10.03.2005 Бордун О.Г. является собственником земельного участка из земель поселений площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО "Темерницкое", ул. Обсерваторная, 42/28, в границах плана земельного участка, кадастровый номер 61:01:08 09 04:0001. Приобретенный земельный участок объединен с другими участками, принадлежащими Бордуну О.Г. по договору купли-продажи от 24.12.1999, и представляет собой часть земельного участка земель поселений общей площадью 3381,71 кв. м, кадастровый номер 61:02:08 09 04:0012. Право собственности Бордуна О.Г. на этот земельный участок подтвержден свидетельством от 04.08.2005.

Постановлением главы Октябрьской сельской администрации Аксайского района Ростовской области от 20.12.2000 N 125 введен в эксплуатацию законченный строительством магазин смешанной торговли Бордуна О.Г. торговой площадью 31,3 кв. м, расположенный на земельном участке, принадлежащем Бордуну О.Г. на праве собственности.

На указанном земельном участке предприниматель без необходимых разрешений и иных установленных законом документов пристроил к магазину смешанной торговли объекты, обозначенные в техническом паспорте как пристрои (литеры Б3, б2, б3).

Посчитав, что данные строения являются объектами недвижимости, возведены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, предприниматель обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, при условии, что постройка является недвижимым имуществом.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, на которые в соответствии с п. 17 ст. 51 названного Кодекса разрешение на строительство не требуется.

В представленной предпринимателем технической документации от 03.04.2006 объекты (литеры Б3 и б2) обозначены как пристрои, изготовленные из металлического каркаса, профнастила; объект (литера б3) обозначен как навес. Такие объекты, как правило, не относятся к недвижимым вещам и не включаются в государственный реестр недвижимости. Обязанность доказать иное, то есть невозможность перемещения пристроек и навеса без несоразмерного ущерба их назначению, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Из сметной документации, актов выполненных работ, заключения государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 (т. 1, л.д. 77 - 110, 121 - 124) усматривается, что спорные объекты представляют собой сооружения со стенами в виде металлического профиля на бетонных столбах и асфальтированной или бетонированной площадке, не имеющие стационарных коммуникаций. В заключении от 06.04.2006 N 2058 спорные объекты названы капитальными строениями без указания оснований, по которым эксперт сделал данный вывод.

В нарушение статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни в решении, ни в постановлении апелляционной инстанции не указано, на основании оценки каких доказательств суды сделали вывод о том, что спорные объекты являются недвижимым имуществом. Имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о том, являются ли спорные объекты недвижимым имуществом и, следовательно, могут ли они быть признаны в соответствии с положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольными постройками.

Исходя из буквального толкования положений абзаца 3 п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано только в том случае, когда ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью подтверждающие, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, в заключении эксперта ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 указано, что магазин смешанной торговли (включая самовольные пристрои) соответствует требованиям строительных норм и правил "Общественные здания и сооружения" (СНиП 2.08.02-89), "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (СНиП 21-01-97), "Складские здания" (СНиП 31-04-2001) и что расстояние до противоположно расположенного жилого дома составляет не менее 9,5 м. Однако данный вывод эксперта сделан без указания принадлежности этого дома (дом Бордуна О.Г. или Лукьянова И.М.). В заключении Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области от 19.05.2006 N 07-64/4232 указано, что в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" санитарно-защитная зона для складов хранения промышленных и хозяйственных товаров составляет 50 м. Из материалов дела усматривается, что помещение под литерой Б3 (складское помещение) используется для хранения строительных и кровельных материалов. Однако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м вышеуказанные требования неприменимы. Не устранены судами и противоречия, содержащиеся в заключении ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 06.04.2006 N 2058 и акте от 07.04.2006 отделения Государственного пожарного надзора, в том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относятся спорные объекты, и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.

Таким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, недостаточно обоснован.

В соответствии с ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу ч. 2 ст. 287 Кодекса кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение от 04.08.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 26.10.2006 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

 

31. Каковы правила подсудности исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

 

Для того чтобы ввести самовольную постройку в гражданский оборот, заинтересованное лицо должно признать на нее право собственности.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ содержит норму, которая допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей.

Согласно ст. 24 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2004 года, отвечая на вопрос: "Являются ли дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения исками имущественного характера, подлежащими оценке, и подсудна ли указанная категория дел мировым судьям?", Верховный Суд РФ отметил, что поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер. Исходя из этого, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, данная категория дел при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральными законом на день подачи заявления, подсудна мировым судьям.

Согласно ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Таким образом, так как указанные споры носят имущественный характер, то данная категория дел при цене иска, не превышающей 50 000 руб., подсудна мировым судьям, а в случае превышения установленной суммы - районным судам либо арбитражным судам по месту нахождения постройки.

 

32. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку посредством установления факта владения недвижимым имуществом на праве собственности?

 

Согласно ст. 265 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд устанавливает факт, имеющий юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. В ст. 219 Арбитражного процессуального кодекса РФ содержатся аналогичные положения, устанавливающие, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов.

Как указано в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21.06.1985 N 9 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение", факт владения строением на праве личной собственности (п. 6 ст. 247 ГПК РСФСР и соответствующие статьи ГПК других союзных республик) устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. В обоснование этого заявителем должны быть представлены доказательства о невозможности получения им надлежащего документа либо невозможности его восстановления. Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом. В порядке особого производства не подлежат судебному рассмотрению и заявления об установлении факта владения самовольно возведенным строением, а также строением, зарегистрированным ранее на имя другого лица или приобретенным заявителем по ненадлежаще оформленной сделке.

 

33. Необходимо ли суду при разрешении вопроса о признании права собственности на объект самовольного строительства назначать экспертизу и на какие вопросы должен ответить эксперт?

 

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Согласно позиции, высказанной А.С. Чаловой (Чалова А.С. Самовольная постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой // Эксперт-криминалист. 2010. N 1. С. 8 - 11), строительно-техническая экспертиза с технической точки зрения может решить вопросы: а) о капитальности зданий, сооружений; б) о соответствии требованиям СНиПов, ГОСТов и других нормативных строительных актов для зданий и сооружений; в) о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями.

При решении вопроса о капитальности зданий и сооружений экспертом рассматриваются требования, указанные в изменениях N 1 ГОСТ 27751-88, принятого Межгосударственной научно-технической комиссией по стандартизации и техническому нормированию в строительстве, разделом 5 учитывается уровень ответственности зданий и сооружений (1 - повышенный, 2 - нормальный, 3 - пониженный), а также требования минимальной продолжительности эксплуатации элементов жилых зданий согласно МДС 13-3.2000 (СПб) и ВСН 58-88 (р). А также в связи с тем, что структура жилищного фонда (стандарты жилища) определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные (материал конструктивных элементов) и объемно-планировочные решения зданий, их потребительские качества (классы: производственные здания промышленных предприятий, жилые здания, общественные здания), срок эксплуатации, степень износа и другие местные особенности, следует учитывать классификацию зданий и сооружений по группам капитальности (I, II, III, IV, V, VI).

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиПа (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"; СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"; СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения"; СНиП 31-03-2001 "Производственные здания"; СНиП 31-04-2001 "Складские здания" и т.д.), в том числе разделам "Пожарная безопасность" и "Санитарно-эпидемиологические требования", а также СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).

Кроме того, по указанным СНиПам экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности E) и пожарной опасности (К0 (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умереннопожароопасные), К3 (пожароопасные)).

По ГОСТ 30244-94 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренногорючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).

Также эксперту следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умереннораспространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444-97 (ГОСТ Р 51032-97).

Что касается непосредственно возведения жилых домов одноквартирных, то подобное строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее - застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и/или архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность, устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751-88 и СНиПа на строительные конструкции из соответствующих материалов.

Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).

Основным свойством, определяющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, является безотказность их работы - способность сохранять заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.

Необходимо также учитывать раздел 8 ("Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований") указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494-2011), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела является требование к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях).

При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиПов, ГОСТов, других нормативных документов. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

 

34. Является ли отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа суда в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку?

 

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Практический аспект

 

Согласно Постановлению Президиума Пермского краевого суда от 28.09.2012 по делу N 44-Г-41, Г. обратилась в суд с иском к администрации Прокопьевского района о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства. Требования мотивировала тем, что в 2008 году она обратилась в администрацию Прокопьевского района Кемеровской области с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка из земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0,15 га, для индивидуального жилищного строительства. Испрашиваемый земельный участок расположен по адресу: <...>. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением N ответчик утвердил границы земельного участка и возложил обязанность по постановке земельного участка на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ она поставила земельный участок на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер N. ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения ответчика N земельный участок, общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером N, был предоставлен Г. в аренду. На основании данного распоряжения между Г. и администрацией Прокопьевского района был заключен договор аренды земельного участка. В 2009 г. на данном земельном участке был выстроен объект незавершенного строительства со степенью готовности 58%, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не соответствует кадастровому номеру, указанному в распоряжении N от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство обусловлено п. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В настоящий момент земельный участок общей площадью 0,15 га, расположенный по адресу: <...>, имеет кадастровый номер N.

Просила признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки <...> кв. м.

Администрация Прокопьевского муниципального района обратилась со встречным иском о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки. Требования мотивировали тем, что указанный объект незавершенного строительства должен быть признан самовольной постройкой и снесен по следующим основаниям: кадастровый паспорт земельного участка под кадастровым номером N выдан на земельный участок общей площадью <...> кв. м. Однако в соответствии с ч. 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Кемеровской области) аннулировало ДД.ММ.ГГГГ сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке под кадастровым номером N. В распоряжении "О предоставлении земельного участка в аренду" администрации Прокопьевского района от 20.11.2008 N имеется ссылка на объявление в газете "Сельская новь" от 18.11.2008. Однако согласно Прокопьевской районной газете "Сельская новь" от 18 ноября 2008 г. объявление в соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство отсутствует. Распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ отменено распоряжение администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду" Г. Кроме того, кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ Г. выдавался с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство, в связи с чем земельный участок не мог быть использован для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, объект незавершенного строительства Г. был возведен незаконно, на земельном участке, который не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. В распоряжении "О предоставлении земельного участка в аренду" администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N, которое упоминается заявителем, указано, что Г. должна была получить разрешение на строительство дома в отделе архитектуры и строительства в течение 30 дней с даты выхода распоряжения, однако Г. этого не сделала. Г. не является правообладателем земельного участка, на котором построила объект незавершенного строительства. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Просили признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью застройки <...> кв. м, самовольной постройкой. Обязать Г. снести самовольную постройку в течение 3-х месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Решением Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 постановлено:

исковое заявление Г. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения;

исковое заявление администрации Прокопьевского муниципального района к Г. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки удовлетворить в полном объеме;

признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м, самовольной постройкой;

обязать Г. снести самовольно возведенную постройку в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав в поддержку жалобы представителя Г. - Ц., просившего решение суда отменить, удовлетворить исковые требования, представителей администрации Прокопьевского муниципального района Х. и Комитета по управлению муниципальной собственностью С., просивших решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Из совокупности вышеприведенных положений следует, что факт возведения постройки без получения разрешения не является безусловным основанием для ее сноса.

При этом в силу положений п. 3 той же статьи самовольная постройка может быть узаконена в том случае, если она возведена на принадлежащем застройщику земельном участке, соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы нарушения прав иных лиц.

На основании изложенного судебная коллегия признает ошибочным утверждение ответчика о том, что наличие у объекта любого признака самовольной постройки ведет к его сносу. Последний возможен только в том случае, если его сохранение может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Как следует из материалов дела, объект возведен на земельном участке, предоставленном Г. на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду".

Оценивая критически право пользования Г. земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное распоряжение утратило свою силу, поскольку Г. не исполнила возложенных на нее п. 2 распоряжения обязанностей, а именно не получила разрешения на строительство дома. Кроме того, данное распоряжение было отменено распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку правовые основания для пользования спорным земельным участком у Г. отсутствовали, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, удовлетворил встречный иск администрации о сносе самовольной постройки. И, соответственно, отказал истице Г. в удовлетворении ее требований.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам п. 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Г. для индивидуального жилищного строительства на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду" и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт. По предоставлении кадастровой выписки между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района и Г. был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым данный земельный участок был предоставлен истцу для целей индивидуального жилищного строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2.1 договора срок действия договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

После истечения срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило (доказательства таких возражений судебной коллегии не представлено), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ.

Судебной коллегией не приняты доводы администрации и Комитета о заключении договора сроком только на один год, поскольку представители администрации и КУМС не представили доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка на п. 4.3.3 договора, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора, не свидетельствует об освобождении арендодателя от его обязанности о направлении арендатору соответствующего уведомления о расторжении договора аренды.

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, а земельный участок площадью 0,15 га передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, разрешительных документов на заявленное в иске строение истцом не представлено, доказательства обращения Г. в администрацию за получением разрешения на строительство в соответствии с градостроительным регламентом отсутствуют.

Довод апеллятора об отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство спорного объекта, поскольку последний в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является строением вспомогательного использования, изучен и отклонен судебной коллегией.

В соответствии с подпунктом 3 п. 17 ст. 51 названного Кодекса выдача разрешений на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Оценивая фактические обстоятельства спора, судебная коллегия установила, что представленные заявителем документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполняет вспомогательные функции.

В связи с этим, поскольку документов, разрешающих строительство и подтверждающих ввод в эксплуатацию спорного строения, заявителем не было представлено, обоснован вывод суда о нарушении порядка его создания в соответствии с градостроительным регламентом.

Однако при этом отсутствуют основания и для сноса такой постройки, поскольку при ее возведении не было допущено нарушений строительных норм и правил, которые могли бы повлечь за собой возможность нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Обратного, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не доказано.

Также не представлено и доказательств того, каким образом нарушаются права и законные интересы муниципального образования возведением спорной постройки.

Администрация Прокопьевского муниципального района и Комитет по управлению муниципальной собственностью ссылаются на вид разрешенного использования в кадастровом паспорте земельного участка - личное подсобное хозяйство, однако при этом не учитывая, что в договоре аренды земельного участка, в приложении N "Расчет арендной платы", указана цель предоставления участка: для индивидуального жилищного строительства.

Указанные изменения действительно не были внесены и зарегистрированы в установленном порядке, однако договор аренды был заключен на данных условиях, из его содержания видно, что собственник земельного участка принял решение именно о данном целевом назначении участка: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, на данный земельный участок оформлен новый кадастровый паспорт с видом разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство. Поскольку спорный объект недвижимости не завершен строительством, вывод о нецелевом использовании земли сделать невозможно.

Доводы представителей администрации и Комитета об аннулировании сведений о земельном участке и отсутствии объекта аренды, в связи с чем Г. должна вновь принимать участие в аукционе на право заключения договора аренды, судебной коллегией отклоняются по изложенным выше основаниям.

Согласно абзацу 2 п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено из материалов дела и пояснений сторон, истица обращалась в 2010 году за легализацией постройки, однако администрацией Прокопьевского района ей было отказано в связи с аннулированием сведений о земельном участке. Также Г. обращалась в суд с иском о признании права на данную постройку, было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, которое впоследствии было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, затем иск оставлен без рассмотрения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Г. предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, договор аренды по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться этими объектами недвижимости при отсутствии возражений со стороны комитета, сам договор аренды по основаниям ничтожности либо оспоримости не оспаривается.

При таких обстоятельствах решение Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Прокопьевского муниципального района и удовлетворении исковых требований Г. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

 

35. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности?

 

Нередко лица, длительное время фактически владеющие самовольной постройкой (в том числе получившие имущество в порядке наследования), обращаются за признанием права собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Однако владеть самовольной постройкой добросовестно, исходя из смысла ст. 222 Гражданского кодекса РФ, невозможно, так как самовольная постройка является правонарушением.

Следовательно, на самовольно возведенное строение не может распространяться приобретательная давность, так как из фактического состава, влекущего возникновение права собственности в силу приобретательной давности, выпадает добросовестность владения.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Данная правовая позиция также была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О. В Определении было подчеркнуто, что "закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях".

 

Практический аспект

 

Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003 следует, что Е. обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.

Решением районного суда иск удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству - выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.

Районный суд разъяснил в определении свое решение, признав за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для целей ведения дачного подсобного хозяйства.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решения и определения суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество, в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на положения ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение.

Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Е. возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно ст. 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приведенные требования материального права судом не учтены.

Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком.

 

36. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в порядке наследования?

 

Как указано в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Также, согласно п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.

 

37. Каковы особенности административного (внесудебного) порядка признания права собственности на объект самовольного строительства?

 

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" были внесены изменения, устанавливающие возможность признания права собственности на отдельные виды самовольных построек в административном порядке. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 25.3, согласно которой:

"1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается".

Основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, не проверяет факт самовольности строения, регистрируя право собственности исходя из презумпции добросовестности застройщика.

 

 

Е.В. РЕЗНИКОВ.  НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ГРАЖДАНСКОГО, ГРАЖДАНСКО-ПРОЦЕССУАЛЬНОГО И АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЪЕКТАМИ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2-12-2014, 12:22   |   Просмотров: 33625   |   Комментарии (0)


Похожие новости:
  • Добросовестный самострой
  • Определение капитальности строения, в целях признания (непризнания) его объ ...
  • История одного судебного дела по расположению дачного дома
  • Как легализовать постройку на даче
  • Законные лишние сотки
  •  

    Добавление комментария

     
     
    Ваше Имя:
    Ваш E-Mail:
    Код:
    Включите эту картинку для отображения кода безопасности
    обновить, если не виден код
    Введите код: