|   Послать ссылку   |   Версия для печати      

Как легализовать постройку на даче

Для некоторых объектов недвижимости закон о дачной амнистии (Федеральный закон от 30.06.06 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") исключил необходимость получения застройщиком разрешений на строительство. Необходимо лишь наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и документа, подтверждающего наличие такого объекта на данном земельном участке.

Согласно пункту 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство перестала быть обязательной в случаях:

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Внимание: получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу только для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведённый для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта.

На создание объектов недвижимости, перечисленных в пункте 17 статьи 51 ГрК РФ, не требуется получения разрешения на их строительство, независимо от времени их постройки. Причём положения статьи 51 ГрК РФ распространены и на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса (ст. 9 Федерального закона от 29.12.04 N 191-ФЗ). Таким образом, законодатель амнистировал несложные объекты, исключив их из круга самовольных построек.

В это же время изменён пункт 3 статьи 25.3 закона о регистрации прав (Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), т.е. порядок государственной регистрации таких объектов. Исключена необходимость проведения технической инвентаризации объектов, а также увеличен перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав. Так, согласно статье 25.3 закона о регистрации прав помимо:

- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;

- документа, содержащего описание такого объекта, -

необходимо, чтобы сведения о соответствующем земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости.

Наличие таких сведений в ГКН не требуется, если:

- право на такой земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРП либо

- представлено заключение, подтверждающее, что такой объект расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Закон о дачной амнистии позволяет в некоторых случаях осуществлять государственную регистрацию прав без предоставления документов учёта объектов, упрощая требования к процедуре оформления прав граждан на некоторые объекты потребительского назначения.

Так, для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство, не требуется представления кадастрового паспорта (плана) такого объекта, удостоверенного соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества. Вместо такого кадастрового паспорта (плана) для государственной регистрации согласно статьям 25.3 и 18 закона о регистрации прав представляется декларация об объекте недвижимого имущества, которая заполняется самим гражданином.

Кроме того, согласно статье 17 закона о регистрации прав не требуется представлять для государственной регистрации прав планы объектов в случаях, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Фактически заявитель освобождается от необходимости подтверждать при совершении последующей сделки либо иного регистрационного действия физическое наличие объекта права и отсутствие изменения его характеристик.

Самое главное новшество - это возможность государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости не на основании данных их кадастрового или технического учёта (инвентаризации), а на основании документа, составляемого самим собственником, - декларации об объекте недвижимого имущества.

Декларация об объекте недвижимого имущества - это документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества и содержащий его описание. Этот документ в определённых случаях является единственным и достаточным документом, подтверждающим наличие объекта, а истребование у правообладателя каких-либо дополнительных документов запрещено (п. 5 ст. 25.3 закона о регистрации прав).

При дословном прочтении закона можно сделать вывод о том, что при представлении заявителем декларации регистратор обязан описать объект в точном соответствии с данными, указанными в декларации. Даже если заявитель сообщает в декларации заведомо недостоверные сведения или даже вообще декларирует несуществующий объект, очевидная недостоверность представленных заявителем сведений об объекте не может послужить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности.

 

Примечание. Как правило, ставки для жилых и нежилых строений одной и той же инвентаризационной стоимости различаются.

 

Разумеется, это не так.

Во-первых, кроме декларации требуется представление документа, подтверждающего расположение объекта в пределах границ определённого земельного участка. И, само собой, не заявитель его выдаёт, а правление СНТ и иного объединения, орган местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа.

Во-вторых, установлена возможность внесения в ЕГРП уточнённых сведений об объекте недвижимого имущества на основании сведений, предоставленных соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 закона о регистрации прав).

В-третьих, декларирование несуществующего объекта может стоить дорого. Согласно статье 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. В том числе собственник обязан платить налоги. Поскольку зарегистрированное право признаётся существующим и может быть оспорено только в судебном порядке, то лицо, указанное в ЕГРП в качестве собственника, будет обязано уплачивать налог в том числе и за несуществующий объект.

Хотя по этому последнему пункту следует отметить, что взыскать налоги с объекта, описанного декларацией, непросто.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества (утв. приказом Минэкономразвития России от 03.11.09 N 447, зарег. Минюстом России 18.12.09 за N 15760) предоставляет гражданину возможность выбрать по своему усмотрению тип объекта недвижимости и его назначение.

От того, что укажет в декларации заявитель, будет зависеть не только описание объекта, но и размер налога, а то и сама обязанность по его уплате.

Статья 3 Закона РФ от 09.12.91 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" устанавливает, что ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления дифференцированно в зависимости от:

- суммарной инвентаризационной стоимости;

- типа использования - и по иным критериям.

Налог не взимается с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилых строений жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров (п. 2 ст. 4 указанного закона). Это к вопросу о том, что описание объекта в декларации (в том числе площади) заявитель осуществляет самостоятельно.

Кроме того, согласно статье 5 указанного закона взимание налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Согласно Порядку представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества (утв. приказом Госстроя России N 36, МНС России N БГ-3-08/67 от 28.02.01, зарег. Минюстом России 19.04.01 N 2674) "в случае, если объект налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на технический учёт, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам визуального наблюдения, которые впоследствии могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости".

Таким образом, в идеале в отношении каждого объекта, оформленного с применением декларации, орган технического учёта должен произвести "визуальные наблюдения" и по результатам таких наблюдений определить его стоимость для целей налогообложения.

Рассмотрим теперь саму декларацию и разберёмся, как её заполнять. Согласно пункту 3 статьи 25.3 закона о регистрации прав на недвижимость декларация о таком объекте недвижимого имущества - это документ, подтверждающий факт создания:

- объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо

- гаража, либо

- иного объекта недвижимого имущества, - если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство.

Декларация содержит описание такого объекта недвижимого имущества.

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения:

- об адресе (местоположении);

- о виде (названии);

- о назначении;

- о площади;

- о количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей;

- о годе создания;

- о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества;

- о его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;

- о кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Согласно общим требованиям, установленным статьёй 18 закона о регистрации прав на недвижимое имущество, и декларация, и любой другой документ, устанавливающий наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемый на государственную регистрацию прав, должны:

- соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;

- отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определённых законодательством должностных лиц.

Тексты должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не принимаются на государственную регистрацию прав документы:

- имеющие подчистки, приписки, зачёркнутые слова, иные не оговорённые в них исправления;

- исполненные карандашом;

- имеющие серьёзные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

Документы представляются, если иное не установлено законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один после государственной регистрации прав должен быть возвращён правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимость на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых, подлинник, после государственной регистрации прав должен быть возвращён правообладателю.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращён правообладателю.

Таким образом, декларация об объекте недвижимости должна быть заполнена разборчиво, с применением ручки или машинописным способом.

Декларация представляется в двух экземплярах, заполняется на один объект недвижимого имущества. В случае если информация не умещается на одном листе, допускается размещать её на нескольких листах. При этом номера листов проставляются заявителем вручную (от руки).

Форма декларации об объекте недвижимого имущества в настоящее время утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.09 N 447 (зарег. Минюстом России 18.12.09 за N 15760).

В ней могут быть указаны сведения о следующих объектах:

1. Здание:

- дом;

- гараж;

- иное здание;

2. Сооружение.

Обратим внимание на следующий нюанс. В старой декларации об объекте недвижимого имущества (утв. приказом Минэкономразвития России от 15.08.06 N 232, зарег. Минюстом России 30.08.06 за N 8181) вид созданного здания был увязан с возможностью или невозможностью регистрации в нём. Можно было выбрать что-то одно из закрытого перечня:

- жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке;

- жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке;

- жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке.

В апреле 2008 года Конституционный суд признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 1 Федерального закона от 15.04.98 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которые ограничивали возможность регистрации проживания граждан в принадлежащих им жилых строениях, расположенных на садовых участках (постановление Конституционного суда РФ от 14.04.08 N 7-П).

Потом решением Верховного суда РФ от 22.05.09 N ГКПИ09-484 декларация об объекте недвижимости была признана недействующей в части, исключающей возможность регистрации в упрощённом порядке объекта недвижимого имущества в виде жилого строения, пригодного для постоянного проживания граждан, расположенного на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов.

В настоящее время из числа критериев, определяющих вид имущества, исключена возможность регистрации проживания или пригодности для постоянного проживания.

Рассмотрим теперь декларацию более предметно. Предположим, что речь идёт о садовом доме, выполненном из кирпича, расположенном по адресу: Московская обл., Дмитровский р-н, СНТ "Садовое", номер участка 123, одноэтажный, площадь 50 кв. м, построен в 2006 году. Электричество центральное, канализация автономная, водопровод из колодца, водонагреватель, газ из баллона, отопление печное, телефона нет. Принадлежит Васильевой Наталье Ивановне.

1. Адрес (местоположение) объекта:

Субъект Российской Федерации Московская область

Район Дмитровский район

Город (наименование города, иного населённого пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номер дома, корпуса, строения, квартиры (офиса) указываются в случае их наличия. В нашем примере его нет)

Населённый пункт (село, посёлок и т.д. - опять-таки при наличии, см. выше)

Наименование некоммерческого объединения граждан Садоводческое некоммерческое товарищество "Садовое"

Улица (проспект, переулок и т.д., если есть)

Номер дома (владения, участка) 123

Номер корпуса (строения), если есть.

Далее - раздел 2 "Вид (название) объекта", правильный вариант обозначается галочкой (V)

2.1. Здание:

дом (отмечаем "V")

гараж

иное здание

2.2. Сооружение

Название объекта "Дом" может быть выбрано, если объектом недвижимого имущества является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Название объекта "Гараж" - если объектом недвижимого имущества является гараж, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства, либо ином земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Название объекта "Иное здание" - если объектом недвижимого имущества (не являющимся домом или гаражом) является здание вспомогательного использования (в том числе если такое здание создано на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства), а также в случае создания иного здания, если получения разрешения на строительство не требуется. При заполнении дополнительно указывается название объекта (например, баня, хозяйственная постройка и т.д.).

Название объекта "Сооружение" - в случае создания на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства, объекта недвижимого имущества вспомогательного использования (не являющегося зданием) либо иного объекта недвижимого имущества, если получения разрешения на строительство не требуется. При заполнении дополнительно указывается название объекта (например, погреб, теплица и т.д.).

Раздел 3 "Назначение объекта". Графа "Жилое" - отмечается, если объектом недвижимости является дом, иное здание, предназначенное для постоянного проживания граждан (отмечаем "V").

Предназначенность для проживания определяется собственником самостоятельно. Не требуется представления помимо декларации каких-то иных документов, в том числе заключений о пригодности или решений суда.

Графа "Нежилое" выбирается в том случае, если описывается:

- дом или иное здание, не предназначенное для постоянного проживания;

- гараж;

- сооружение.

Далее раздел 4 "Кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества" - понятно, что указывается кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. При этом номер земельного участка указывается в точном соответствии с данными кадастра. В каждой клетке - один символ (цифра, двоеточие, пробел).

Например: 77:51:01 01 01:0002.

Раздел 5 "Техническое описание объекта":

5.1. Общая площадь, кв. м - 50.

Указывается площадь объекта недвижимости, определённая как сумма площадей по внутреннему обмеру всех помещений, входящих в его состав. Если назначение объекта недвижимости (здания) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас. Для сооружения, площадь которого не может быть рассчитана по внутреннему обмеру, указывается площадь застройки. Если площадь (площадь застройки) сооружения не может быть рассчитана, то пункт 5.1 для такого сооружения не заполняется.

5.2. Этажность - 01

Указывается общее количество этажей, включая подземные.

5.3. Год создания - 2006

5.4. Материал наружных стен (если объект недвижимого имущества является зданием).

Можно выбрать из:

Кирпич (отмечаем "V")

Бетон

Прочий каменный

Деревянный

Деревянно-каменный

Металлический

Прочий

5.5. Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения

Электричество - отмечаем "Центральное";

Водопровод - отмечаем "Автономное";

Канализация - отмечаем "Автономное";

Горячее водоснабжение - отмечаем "Автономное";

Газоснабжение - отмечаем "Автономное";

Отопление - отмечаем "Автономное";

Телефон - ничего не ставим. Если есть телефон, то ставим "V".

Для каждого из этих пунктов можно выбрать вариант подключения (центральное или автономное). Для телефона, разумеется, отмечается лишь наличие.

Раздел 6: Правообладатель объекта недвижимого имущества:

Фамилия - Васильева

Имя - Наталья

Отчество - Ивановна (графа "Отчество" указывается при наличии).

Дата рождения - 01.01.1966

Пол - женский (отмечаем "V")

Гражданство - Российская Федерация

Вид документа, удостоверяющего личность, - паспорт гражданина Российской Федерации

Серия и норме документа, удостоверяющего личность, - 45 54 222222

Кем выдан - ОВД "Савёловское" г. Москвы

Дата выдачи документа - 11.11.2003

ИНН (если правообладателем объекта недвижимого имущества является физическое лицо, заполняется при наличии).

Адрес правообладателя объекта недвижимого имущества:

Почтовый индекс: 123221

Субъект Российской Федерации: Москва

Город: Москва

Улица (проспект, переулок и т.д.): улица Бутырская

Номер дома (владения): дом 12

Номер квартиры (офиса): 123.

Раздел 7 "Сведения о совместной долевой собственности на объект недвижимого имущества" заполняется только при наличии общей собственности в соответствии с главой 16 ГК РФ. В графе "Доля" указывается доля в праве на объект, размер её указывается в виде правильной простой дроби в соответствии со статьёй 245 ГК РФ. Если собственность общая, то каждый из сособственников должен подать отдельную декларацию.

Наконец, указываются и проставляются:

- фамилия и инициалы, подпись лица, заполнившего декларацию (правообладателя объекта недвижимого имущества или его представителя);

- реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя правообладателя объекта недвижимого имущества, если дела ведёт представитель.

2-03-2015, 11:04   |   Просмотров: 3125   |   Комментарии (0)


Похожие новости:
  • Добросовестный самострой
  • Определение капитальности строения, в целях признания (непризнания) его объ ...
  • Законные лишние сотки
  • Земля под домом – сложности приватизации
  • История одного судебного дела по расположению дачного дома
  •  

    Добавление комментария

     
     
    Ваше Имя:
    Ваш E-Mail:
    Код:
    Включите эту картинку для отображения кода безопасности
    обновить, если не виден код
    Введите код: