|     |        

Приграничное строение 

После оформления земельного участка в собственность и получения заветного свидетельства граждане, конечно же, незамедлительно начинают строительство дачного (садового) дома. Место под строительство, скорее всего, выберут то, которое, прежде всего, удобно им, сэкономив остальное пространство на участке. При этом редко кто задумывается, не нарушает ли он интересы владельцев соседних участков. Зачастую соседи подают нескончаемые иски в суд об устранении нарушения своих прав, а ведь земельные споры занимают очень много времени и стоят недешево.

Что делать, если соблюсти строительные нормы и правила, установленные законодателем, просто невозможно либо строительство уже завершено? Может ли суд вынести решение о сносе уже построенного дома, на который затрачено немало времени, сил, денежных средств? Зачастую суды выносят именно такие решения.

Если при строительстве не соблюдались установленные законодателем строительные нормы и правила, и это привело к нарушению прав и интересов третьих лиц, то, возможно, будет принято решение о сносе либо частичном сносе. Однако таких последствий можно избежать - необходимо полно и всесторонне исследовать материалы дела, сформировать вашу позицию и привести максимум доказательств того, чтобы суд принял решения в вашу пользу.

Гражданка Н. (ответчик) приобрела в Московской области земельный участок общей площадью 432 кв. м с жилым строением у первоначального собственника на основании сделки купли-продажи земельного участка с жилым строением. Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области было зарегистрировано право собственности на земельный участок. После приобретения указанного недвижимого имущества Н. было принято решение о реконструкции садового дома с сохранением прежнего фундамента строения с целью его улучшения.

Сосед гражданки Н., посчитав, что возведение (реконструкция) садового дома высотой в два этажа с мансардой нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с исковым заявлением об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения. Истец просил признать садовый дом в садоводческом некоммерческом объединении граждан самовольным строением и снести его, поскольку при строительстве садового дома ответчиком был нарушен п. 6.7 СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» и расстояние от садового дома ответчика до границы с участком истца составляло менее 3 м.

Сносить нельзя оставить 

В рассматриваемом деле в исковых требованиях истцу суд отказал полностью по следующим обстоятельствам:

1. В момент подачи искового заявления садовый дом был уже полностью построен ответчиком, поданы документы на его регистрацию. В процессе судебного разбирательства садовый дом был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы, гражданка Н. получила свидетельство о праве собственности на вышеуказанное строение. Таким образом, построенный дом был уже закреплен за ответчиком на праве частной собственности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. То есть после регистрации права собственности на строение дом уже является частной собственностью, которая должна охраняться государством согласно ст. 35 Конституции РФ, а также ст. 219 ГК РФ. Государство в лице УФРС по МО признало постройку законной, зарегистрировало ее и выдало свидетельство о праве собственности.

Как следует из Постановления Президиума Московского областного суда от 07.05.2008 № 333, при наличии госрегистрации права собственности объект не может быть признан самовольной постройкой, что вытекает из смысла ст. 222 ГК РФ. Негаторный иск может быть удовлетворен лишь при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности у истца, факта нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика, продолжающимися на момент предъявления иска. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер. При этом истец должен представить доказательства, что иных способов устранения препятствий, кроме указанных им в заявлении, не существует.

2. При вынесении решения судом принималась во внимание общая площадь земельного участка, принадлежащего гражданке Н., - 432 кв. м, что ниже площади, установленной СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» для индивидуальных садовых участков, на которые ссылается истец. Согласно п. 6.1 СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» минимальная площадь индивидуального садового участка - 0,06 га.

3. В ходе судебного разбирательства проведена судебная строительно-техническая экспертиза, в частности, по вопросу соответствия возведенного ответчицей садового дома строительным нормам и правилам. Выяснялся вопрос: если в указанном строении имеются строительные недостатки, являются ли они устранимыми, возможно ли произвести снос (частичный снос) строения (уменьшить по высоте)?

По результатам экспертного осмотра было установлено нарушение требований нормативно-технической документации: расстояние от садового дома ответчицы до границы с соседним участком составило 1,37 м, что менее норм СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения». Таким образом, эксперт указал на прямое нарушение санитарных норм и правил при строительстве садового дома по отношению к границам соседнего участка. Однако в своем заключении он также указал на невозможность устранения данного недостатка.

Пунктом 38 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» закреплено определение: «Дефект - это каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям». Если рассматриваемый объект имеет дефект, то это означает, что по меньшей мере один из показателей ее качества или параметров вышел за предельное значение или не выполняется (не удовлетворяется) одно из требований нормативной документации к признакам объекта. Несоответствие требованиям технического задания или установленным правилам разработки (модернизации) объекта относится к конструктивным дефектам. В соответствии с п. 46 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» «устранимый дефект - это дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно».

Устранить нельзя сносить 

Устранимость и неустранимость дефекта определяют применительно к рассматриваемым конкретным условиям производства и ремонта с учетом необходимых затрат и других факторов. Один и тот же дефект может быть отнесен к устранимым и неустранимым в зависимости от того, обнаружен он на ранних или на заключительных этапах технологического процесса производства (ремонта). Неустранимые дефекты могут переходить в категорию устранимых в связи с совершенствованием технологии производства (ремонта) продукции и снижением трат на исправление.

Применительно к данной ситуации несоответствие расстояния от строения до границы является существенным недостатком, но неустранимым.

Эксперт сделал следующий вывод: строение (садовый дом) возведено с нарушением нормативно-технической документации в части расстояния от строения до границы участка, иных строительных недостатков определить не представилось возможным, данный недостаток является неустранимым.

Таким образом, со ссылкой на ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» эксперт в заключение указал на необоснованность и экономическую нецелесообразность сноса садового дома ответчика, что не могло быть оставлено без внимания суда.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что при судебном рассмотрении подобных споров необходимо:

• тщательно изучить экспертное заключение, обратить внимание на даты, исследуемые документы, исследовательскую часть, выводы;
• обратить внимание на площадь, расположение, форму земельного участка и доказывать в суде невозможность иного расположения садового дома на имеющемся земельном участке;
• помнить, что если собственность на садовый дом и земельный участок оформлена надлежащим образом, то возможность сноса строения маловероятна, так как при этом нарушается основное право, закрепленное ст. 35 Конституции РФ, - право частной соб­ственности.

3-02-2012, 12:08   |   Просмотров: 10550   |   Комментарии (0)